GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN TÂY HỒ

v

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Trang
Hình 1.1. Tổ chức bộ máy QLNN về đất đai của chính quyền quận 24

Hình 1.2. Sự luẩn quẩn trong quản lý hành chính nhà nước 27

Hình 1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền quận 35

Hình 1.4. Các giai đoạn đánh giá kết quả trong quản lý nhà nước 50

Hình 1.5. Mô hình OUTCOME, áp dụng đánh giá QLNN về đất đai 51

Hình 2.1. Tỷ lệ tăng dân số cơ học của quận 67

Hình 2.2. Quy trình điều tra bằng phiếu hỏi và phỏng vấn tại quận 72

Hình 2.3. Mô tả kết quả điều tra đối hộ gia đình và cá nhân 73

Hình 2.4. Mô tả kết quả điều tra đối với doanh nghiệp 74

Hình 2.5. Ý kiến về tầm quan trọng của QHSDĐ chi tiết phường 95

Hình 2.6. Mức độ quan tâm của người dân về giải quyết việc làm 98

Hình 2.7. Đánh giá việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai 125

Hình 3.1. Mối liên hệ trong quản lý nhà nước về đất đai 133

Hình 3.2. Phương pháp tiếp cận quy hoạch sử dụng đất hai chiều 151

Hình 3.3. Mối quan hệ trong tổ chức QLNN về đất đai của CQQ 167




1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Lời mở đầu của Luật đất đai năm 1993 đã xác định vai trò của đất đai:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta
đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày
nay [39, tr.104].
Thực vậy, đất đai tồn tại từ xa xưa, từ trước khi xuất hiện loài người, qua
nhiều thiên niên kỷ, con người sống và tồn tại vĩnh hằng cùng đất. Đất đai gắn
bó với con người một cách chặt chẽ cả về mặt vật chất và tinh th
ần. Đất đai
thì có hạn, không tăng mà còn có nguy cơ bị giảm đi do xu hướng khí hậu
nóng lên làm mực nước biển dâng cao. Bên cạnh đó là việc sử dụng đất đai
lãng phí, không hiệu quả, huỷ hoại đất đai cũng như tốc gia tăng về dân số,
đặc biệt là khu vực đô thị nơi tập trung dân cư đông đúc khiến cho đất đai đã
khan hiếm lạ
i càng trở nên khan hiếm hơn. Trong khi đó, quản lý nhà nước về
đất đai, nhất là của chính quyền quận, phường đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập,
làm đau đầu nhiều nhà chính trị và quản lý, là mối quan tâm hàng đầu của các
tầng lớp nhân dân. Vấn đề này cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc,
bằng những luận cứ khoa học để có những biện pháp, chính sách điều chỉ
nh
thích hợp.
Mặc dù trong thời gian qua, thành phố Hà Nội nói chung cũng như quận
Tây Hồ nói riêng đã đạt được những thành tích đáng kể trong phát triển kinh
tế- xã hội. Quận Tây Hồ sau hơn 10 năm thành lập hiện đang từng bước thay
đổi theo dáng dấp của một đô thị mới hiện đại. Đạt được những kết quả trên,

2
phải kể đến sự đóng góp không nhỏ trong quản lý nhà nước (QLNN) về đất
đai của chính quyền và nhân dân quận Tây Hồ.
Tuy nhiên, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nhanh, QLNN về đất
đai của chính quyền quận (CQQ) Tây Hồ gập phải một số bất cập như: (i) tỷ
lệ hộ dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký đất đai
chư
a cao; (ii) tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực và vi phạm pháp luật trong
QLNN về đất đai còn phổ biến, nhiều vụ việc có tính chất phức tạp như: vi
phạm Pháp lệnh đê điều tại phường Yên Phụ, Tứ Liên, Quảng An cũng như
các vụ án sai phạm trong sử dụng đất đai tại “Thuỷ cung Thăng Long”,
“Vườn sinh vật cảnh Võng Thị” gây bức xúc lớn cho dư luận trên cả n
ước;
(iii) công tác giải phóng mặt bằng dự kiến còn gập nhiều khó khăn do quận
được quy hoạch thành trung tâm của thủ đô Hà Nội nên tốc độ đô thị hoá cao;
(iv) tình trạng lấn chiếm, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện còn phổ
biến; (v) việc sử dụng đất của một số tổ chức và doanh nghiệp (DN), của hộ
gia đình và cá nhân (HGĐ & CN) còn lãng phí, chư
a thực sự hiệu quả
Hơn nữa, quận Tây Hồ là một trong những quận có diện tích đất đai lớn
nhất của Hà Nội. Quận được thành lập trên cơ sơ sát nhập 3 phường của quận
Ba Đình và 5 xã của huyện Từ Liêm, nên QLNN về đất đai vừa có những nét
của quận nội thành, lại có những nét của huyện ngoại thị trong quá trình phát
triển đô thị
. Đây cũng là quận được xem là có nhiều khó khăn nhất của Hà
Nội trong QLNN về đất đai và cũng được thành phố lựa chọn thực hiện nhiều
mô hình thí điểm QLNN như: dịch vụ hành chính công; cải cách hành chính
“một của”; khoán thu- chi hành chính… QLNN về đất đai của CCQ Tây Hồ
phức tạp vì: (i) đất đai thì rộng, có nguồn gốc đa dạng và lại có giá trị cao,
nhưng sự hiểu biế
t pháp luật của người dân và cán bộ quản lý không đồng đều
giữa các phường và xã cũ; (ii) QLNN về đất đai phải gắn với quản lý và bảo
vệ tuyến đê sông Hồng một công trình cấp quốc gia chạy dài theo quận (iii)

3
Hồ Tây một thắng cảnh đẹp nhưng dễ bị lấn chiếm, xâm hại; (iv) trên địa bàn
quận tập trung nhiều công trình di tích lịch sử, đình chùa đã được xếp hạng và
cần được bảo vệ …
Qua đó có thể nói, những vấn đề mà QLNN về đất đai của CQQ Tây Hồ
đang đối mặt là phức tạp, mang nhiều nét đặc trưng mà nhiều quận (huyện)
khác trên cả n
ước thường gập phải. Do vậy, nếu QLNN về đất đai tại quận
Tây Hồ được nghiên cứu, giải quyết tốt sẽ mang lại những bài học cả về lý
thuyết và thực tiễn cho các quận khác tham khảo và học tập. Đây là một nội
dung cần được nghiên cứu và giải quyết, nhưng QLNN về đất đai của CQQ
Tây Hồ nói riêng cũng như của chính quyền cấ
p quận nói chung hiện chưa
được quan tâm đúng mực. Nhằm góp phần giải quyết những vướng mắc nói
trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện quản lý nhà nước về đất
đai của chính quyền quận Tây Hồ”, với mong muốn làm giảm bớt những
khó khăn trong QLNN về đất đai của CQQ Tây Hồ cũng như CQQ hiện nay.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu của Luậ
n án với mục đích tìm ra những nguyên nhân dẫn đến
thành công và những hạn chế trong kết quả QLNN về đất đai của CQQ Tây
Hồ thời gian qua. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm
phát huy những mặt tích cực và khắc phục những hạn chế để hoàn thiện
QLNN về đất đai của CQQ Tây Hồ. Ngoài ra, Luận án cũng hệ thống hoá lý
luận cơ
bản đối với QLNN về đất đai của CQQ; làm rõ vai trò chủ sở hữu đất
đai mà đại diện cho Nhà nước là CQQ với người sử dụng đất (SDĐ) trong nền
kinh tế thị trường; đề xuất, kiến nghị với Nhà nước, thành phố một số biện
pháp hoàn thiện QLNN về đất đai của CQQ nói chung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: nhiệ
m vụ QLNN về đất đai trên địa bàn quận Tây
Hồ liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành. Tuy nhiên, Luận án chỉ tập trung

4
nghiên cứu hoạt động của CQQ bao gồm: Hội đồng Nhân dân và Uỷ ban
Nhân dân quận; các yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến QLNN về đất
đai của CQQ như: mối liên hệ trong hệ thống QLNN về đất đai, tổ chức và cá
nhân tham gia vào quá trình QLNN và sử dụng đất đai.
Phạm vi nghiên cứu: hoạt động QLNN về đất đai của CQQ Tây Hồ; thời
gian nghiên cứu từ năm 2002 đế
n nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận án vận dụng lý luận và phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp
thống kê, phương pháp so sánh. Luận án sử dụng 2 nguồn số liệu: (i) thứ cấp
từ các báo cáo của CQQ và các thông tin qua sách báo, thư viện; (ii) số liệu sơ
cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra và ph
ỏng vấn.
Luận án sử dụng mô hình OUTCOME và hệ thống tiêu chí đánh giá
chính sách công của Ngân hàng thế giới để đánh giá QLNN về đất đai của
CQQ Tây Hồ, từ đó rút ra những kết quả đạt được, và chưa được trong QLNN
về đất đai; trên cơ sở những kết luận, đánh giá, Luận án vận dụng đường lối,
chính sách của Đảng và Chính phủ, lý thuyết về khoa học quản lý, kinh
nghiệm quản lý trong và ngoài nước, đề xuất các quan điểm, định hướng, các
giải pháp, kiến nghị hoàn thiện QLNN về đất đai.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Về mặt lý luận: hệ thống hoá những đặc trưng cơ bản QLNN về đất đai
của CQQ, làm rõ các quan hệ trong quản lý và SDĐ trên địa bàn quận. Phân
tích và luận bàn về mặt lý luận và thực tiễ
n vai trò QLNN về đất đai của
CQQ, xây dựng và đánh giá QLNN về đất đai của CQQ bằng hệ thống chỉ
tiêu đánh giá.
Về mặt thực tiễn: ngoài những đề xuất, kiến nghị, biện pháp quản lý thích
hợp nhằm hoàn thiện QLNN về đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-

5
xã hội (KT- XH) trên địa bàn quận Tây Hồ. Luận án còn đưa ra những lý luận
và kiến nghị, đề xuất có thể sử dụng chung cho QLNN về đất đai của CQQ
cũng như làm tư liệu tham khảo và giảng dạy.
6. Nội dung của Luận án
Tên Luận án: "Hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai của chính
quyền quận Tây Hồ".
Ngoài phần mở đầu, tổng quan, kết luận, danh m
ục công trình của tác giả,
tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án trình bày trong 3 chương:
Chương 1.
Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền quận
Chương 2.
Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ
Chương 3.
Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai
của chính quyền quận Tây H
ồ



6
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Theo những thông tin tra cứu từ thư viện Quốc gia và các nguồn thông
tin khác, tính đến thời điểm nghiên cứu mà tác giả tiếp cận cho thấy: lĩnh vực
QLNN về đất đai, trên thế giới đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu, có
giá trị khoa học cao như: “Chính sách về đất đai” (Land policy) (2003) [86]
và “Chính sách SDĐ của địa phương và sự khuyến khích đầu tư” (Local land
use policy and investment incentives) (2004) [88] của Ngân hàng Thế
giới, là
những nghiên cứu đưa ra chính sách quản lý đất đai (QLĐĐ), cảnh báo về
những quy định, phương thức quản lý và SDĐ của chính quyền địa phương có
thể làm ảnh hưởng đến tốc độ và kiểu mẫu phát triển đô thị, cũng như sức ép
của các quy định pháp luật đối với các nhà hoạch định chính sách có thể làm
thay đổi những tác động được mong đợi trong quả
n lý và SDĐ như thế nào?
“Những chính sách đất đai cho phát triển và xoá giảm đói nghèo” (Land
policies for growth and poperty reduction) (2004) [87], của Ngân hàng thế
giới là công trình nghiên cứu về mối liên hệ giữa chính sách QLNN về đất
đai, khuynh hướng SDĐ ảnh hưởng đến phát triển và nghèo đói của các nước
đang phát triển, các giải pháp khuyến nghị nhằm xóa giảm đói nghèo, thúc
đẩy phát triển bền vững. Ngoài ra còn một số công trình khác nhưng mức độ
nghiên cứu hạ
n chế hơn những công trình đã đề cập ở trên. Do có sự khác biệt
về văn hoá và xã hội, cũng như trình độ phát triển kinh tế, khoa học, những
quan niệm khác nhau về đất đai, sở hữu đất đai. Nên, hệ thống QLNN về đất
đai giữa các quốc gia có những nét khác biệt. Nhưng, những nghiên cứu này
có giá trị khoa học cao và là tư liệu quý để tham khảo, học tập kinh nghiệm
QLNN v
ề đất đai cho Việt Nam. Có thể tóm tắt một số kinh nghiệm chính
được các nhà nghiên cứu đưa ra như sau: Người sử dụng đất sẽ đầu tư vào đất
đai gia tăng nếu các quyền của họ về đất đai được chia nhỏ và tăng lên, cũng
như tính “linh động” của đất đai trong thị trường bất động sản tăng; Việc cải

7
thiện hệ thống thông tin cho đất đai là việc phải làm thường xuyên, ngay cả
các quốc gia có thị trường đất đai phát triển cũng phải trả giá cho việc thiếu
thông tin; Bất động sản hiện đang có ảnh hưởng lớn nhất đến chính sách tiền
tệ, tuy nhiên nhiều ngân hàng Trung ương phải thừa nhận rằng mình không hề
biết điều gì xẩy ra; Thị trường đất đai đòi h
ỏi phải được kiểm tra kiểm soát
thường xuyên, chặt chẽ để thậm chí chỉ là bắt đầu hiểu được các quá trình vận
hành của nó; mô hình xây dựng thị trường bất động sản phức hợp của Wallece
va Williamson đưa ra năm 2005 là: đăng ký đất đai, định giá đất đai, năng lực
nhận thức (cam kết, sự tham gia, minh bạch, tính sáng tạo, tư duy trừu tượng)
và các dịch vụ tài chính; sự ph
ối hợp giữa các cơ quan QLNN, sự phối hợp
giữa Nhà nước và tư nhân trong QLĐĐ cần phải nhịp nhàng. Các chính sách
QLĐĐ, xây dựng phát triển công trình, đô thị, tín dụng tài chính đều được
phát huy nhằm tối đa việc phát triển thị trường bất động sản. Nhà nước chỉ tác
động vào các hoạt động mang tính vĩ mô, còn các hoạt động kinh doanh, đầu
tư khác do khu vực tư nhân đảm nhiệm. Hệ thống thông tin đấ
t đai hiện đai,
tin cậy và thuận lợi cho người quản lý và sử dụng. Công tác quy hoạch và
quản lý quy hoạch được tiến hành có sự tham gia phối hợp của nhiều phía,
phối hợp giữa cấp Bang và chính quyền địa phương, được điều chỉnh kịp thời
trong quản lý. Cần có sự phối hợp của các cơ quan tư pháp như: Tòa án, viện
kiểm sát trong QLĐĐ, trong kiểm tra thực thi luậ
t, các quyết định quản lý của
cơ quan hành pháp tại địa phương…
Nghiên cứu của các nhà khoa học trong nước đối với QLNN về đất đai ở
Việt Nam, trước tiên có thể kể đến các công trình nghiên cứu ở cấp Luận án
Tiến sỹ như: Luận án Tiến sỹ kinh tế của Trần Thế Ngọc (1997) "Chiến lược
QLĐĐ thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010" nghiên cứu chủ yế
u về công
tác lập và quản lý quy hoạch SDĐ của Thành phố Hồ Chí Minh trong giai
đoạn hiện nay và hướng phát triển quản lý và SDĐ cho những năm tiếp theo

8
[34]; Luận án tiến sỹ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) "Địa vị pháp
lý người SDĐ trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" nghiên cứu
về các quy định của pháp luật, địa vị của người SDĐ, ảnh hưởng đến các giao
dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển thị trường bất
động sản và hoàn thiệ
n pháp luật đất đai [48]. Ngoài ra còn có đề tài nghiên
cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS- Tiến sỹ Phạm Hữu Nghị (2000), Viện
nghiên cứu địa chính- Tổng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển
quyền SDĐ" [33]; Một số đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu địa
chính thực hiện; các bài báo viết về các vấn đề cụ thể như: thị trường bất động
sản, công tác GPMB, công tác cấp giấy CNQSDĐ
Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu đối với QLNN
về đất đai của Việt Nam, tính đến thời điểm hiện nay có: Tham luận số 03,
“Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương
pháp DE SOTO” (2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai hiện
hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụ
ng và phát triển kinh
tế, đặc biệt của người nghèo của ngân hàng phát triển châu Á (ADB) [01];
Nghiên cứu của tổ chức tư vấn: “Strengthening environmental Management
and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program
(SEMLA)”, đánh giá đối với hệ thống Luật đất đai của Việt Nam như: “Các
báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai” (2006), đây là công trình nghiên cứu,
rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống
luật hiện hành với h
ệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số
khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam [43].
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu QLNN về đất đai của các nhà khoa
học trong và ngoài nước đối với QLNN về đất đai của Việt Nam đã góp phần
hoàn thiện hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn QLĐĐ ở Việt Nam. Các
nghiên c
ứu, bài viết đã chỉ ra nhiều nguyên nhân tồn tại trong QLNN về đất

9
đai, trong đó có sự yếu kém về tổ chức thực hiện của CQQ. Tuy nhiên, những
nghiên cứu QLNN về đất đai cấp quận, tính đến thời điểm hiện nay mới chỉ ở
mức các bài báo, các chuyên đề. Hiện chưa có các đề tài nghiên cứu khoa học
cấp Bộ, cũng như Luận án Tiến sỹ đối với QLNN về đất đai của CQQ.
Trước những đòi h
ỏi phát triển KT- XH, đất đai ngày càng chiếm vị trí
quan trọng trong cuộc sống. Do vậy, liên tục đổi mới và hoàn thiện QLNN về
đất đai, nhất là của chính quyền địa phương là xu thế tất yếu trong quản lý.
Quản lý nhà nước về đất đai của CQQ không thể có hiệu quả, hiệu lực và tác
động tốt đến đời sống, KT- XH nếu như: (i) quản lý nhà nước về đất đai củ
a
CQQ không được nghiên cứu và tổ chức khoa học; (ii) vai trò của người dân
trong QLĐĐ không được xem xét, đánh giá và đặt đúng vị trí; (iii) những bài
học trong quá trình quản lý không được nghiên cứu, đánh giá một cách
thường xuyên, cụ thể, từ đó, có thể đưa ra những biện pháp điều chỉnh bổ
sung kịp thời.

Xem chi tiết: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN TÂY HỒ